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郊居时尚方兴未艾

文章来源:本站原创 发布时间:2021-08-15 点击数:

  深圳的城市化进程在加速,重要的标志就是关外楼盘的茁壮成长。土地资源紧缺使得关内楼价高企,加上人口稠密,交通拥挤,空气质量低,广大消费者纷纷将视野转向清新宜人的郊外。郊区土地的廉价造成郊区楼盘价位低廉,对工薪阶层来说,除了在郊区买一套房子可省下一部车外,郊区房的副产品———清新的空气、明媚的阳光和绿色大庭院,对饱受污染环境、快节奏生活的都市人来说,无一不构成强烈的诱惑力,于是,郊居时尚应运而生。

  郊居物业通常有两种:第一,纯度假型物业,如万利达名流山庄、观澜豪园。第二,针对工薪阶层的物业,已获得成功的万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥等为代表作。

  但深圳的郊居化大潮不同于西方发达国家,一个明显特征是,发起这股大潮的主体不是富豪阶层,而是工薪阶层。中国的城市人自豪感、显富心态、喜居闹市等传统习惯及郊区暂时的交通、市政、商业等相对滞后的状况决定了新富豪阶层多数暂不会选择郊居。

  业内人士的见解是,未来的关外房地产市场,开发和消费的主流仍是工薪阶层。尤其进入新世纪,随着经济环境的日趋好转,有购楼能力的工薪阶层会越来越多,市场情况越来越好,虽然相对豪宅而言,工薪楼盘利润较薄,而且,www.59228.com大多以低价入市,但是只要得到广大工薪阶层的认可,其发展前景可谓一片大好,尤其四季花城、中海怡翠的成功不能不说给了发展商很大信心。

  楼旺还要看价格,多数选择关外楼盘的业主表示,低价是他们考虑的第一因素。此外,龙岗、宝安两区颁布的购楼入户政策为市内工薪阶层去关外置业打了一针兴奋剂。最近一次人口普查资料显示,深圳有7成人口属于常住人口,没有户口。类比某些特区外大型社区,同等价位的布吉关头物业应该是成熟社区代表。他们坐拥关口便利或小关口的出入特权,同样享受购房入户政策,而且交通系统发达,市政配套周全,人气旺盛、集市兴旺带来创业聚财的无限机会,因而使消费者在购房后的后续投入方面具有除工资收入外的另一种渠道,使置业更加稳妥。

  此外,深圳特殊的地理位置使关外楼盘有相当部分定位于外销。据调查,有15.6%的香港市民考虑未来10年来深圳居住,这些人中,大多数为低收入者,特区内昂贵的房价和管理费用降低了他们的热情。中原地产深港策划中心策划总监郑叔伦介绍说,布吉的楼盘有相当一部分面对外销市场,因为布吉与香港有着千丝万缕的联系,甚至能达到50%的外销份额。

  郊区资源丰富,地价便宜,使规模开发成为可能。1999年以来,关外楼盘的特征开始转变,大规模开发的物业成为市场热点,最为抢手,目前,关外最大的楼盘———新亚洲花园占地70多万平方米,建筑面积103万平方米。

  规模开发的优势有目共睹,专家分析指出,具体可归纳为四条:其一:大规模的物业开发要求发展商具有较强的实力和责任心,这样的物业鲜有令消费者担忧的“烂尾”现象发生;其二,规模开发,小区内配套齐全,品种繁多,消费者可选择面宽;其三,成规模的小区,在物业管理与保安方面予消费者信心,消费者对大型住宅区的信任非小型住宅区可比。其四,规模开发有利于降低开发成本,使开发商在价格竞争中占据主动地位,进可攻、退可守,有助于市场占有率的提高,而市场占有率的提高又可增强公司的抗风险能力,形成低成本———高市场占有率———稳定收益———增加技术投资———进一步降低成本的良性循环。

  关外的市政配套不成熟,发展商要吸引消费者来置业,只能自己解决教育、医疗等问题,此外,定位于度假的关外楼盘对会所设置更是不能含糊,小面积的楼盘承担这些公共配套的建设成本就划不来了。据调查,大量有购房需求的消费者,对交通便利、规模较大的商品住宅感兴趣。但他们所能够承担的首期款在10万以下,月供款能力在3000元之内,这样的消费者占总消费者群体的75%以上。如果说现在福田新中心区的物业如金色家园、黄埔雅苑等满足了高消费群体的消费需求,那么二线%的消费者提供了符合消费者潮流的合适家居,万科四季花城、中海怡翠山庄和德福花园的热销即为此一结论强有力的佐证。

  郑叔伦认为,大盘不仅对所在片区整体物业形象有所提升,对发展商来说,大盘更能吸引眼球,因此不止是万科、中海、振业等深圳本地发展商对大盘青睐有加,连广州的发展商都跃跃欲试,碧桂园的发展商、奥园的发展商纷纷将目光投向深圳关外,竞争可能更激烈。

  大规模住宅尽管有种种看得见的优势,其实也存在显而易见的缺陷,以几个二线关外物业为例,由于离关口较远,其交通状况与社区外市政配套情况即使在三五年后也难以很好地解决。

  虽然因社区较大,区内配套已经相当周全,但医院、银行、超市、购物中心、学校等仍然无法全面满足消费需求,尽管安排了住户专车,业主的出行往返依旧十分不便。同时,大型住宅区的开发必然分期进行,因此首期甚至二期工程的业主发现自己将无奈生活在建筑工地的包围中,不得不忍受机器轰鸣、尘土飞扬。发展商承诺的所有小区内部配套都要在整个小区建设完毕、移交验收后兑现。

  一位网友指出,老外评价住宅各项指标时,用到了一个词———转移成本。转移成本是购买之后,需要业主负担的成本。实际上说的就是交通的便捷性问题。如果某个居住区,市政不能提供完善的交通服务,则意味着转移成本太高。这是置业的一个重要门槛。对于短视的开发商而言,销售上大功告成之后,很快就会对降低转移成本所花的钱感到心疼。过河拆桥的事情于是出现了。转移成本于是成了可变成本,而且变得高得难以承受。红姐论坛,后果是什么呢?开发商的口碑随着顾客的忠诚直线下降。值得开发商注意的事,悲观情绪就像恶性循环,对某个郊外楼盘的失望慢慢会发展成对整个郊居化概念的失望!

  很多发展商把品牌看得比利润还重要,为了解决配套不足只能自己兴建学校、医院、开通住户专车,这些曾经是楼盘卖点,但兴建的费用压力现在却让他们大挠其头。

  风和日丽的发展商物业集团发展部经理郑邦文告诉记者,当地的道路建设严重跟不上房地产的发展。风和日丽所在人民路北边已经开通,但南面迟迟没有动工,这和当地每年都在增长的地产开发速度很不相称。同样的,风和日丽的住户专车方便了业主,发展商来做交通终究名不正言不顺。郑邦文向有关政府部门呼吁:住户专车最终只能起到辅助作用,还是希望政府有关部门能重视起来,如果不能尽快完善市政配套,郊居化浪潮只能听雷不见雨。

  随着深圳特区的飞速发展,土地资源紧缺使得楼价高企,加上人口稠密,交通拥挤,空气质量低,广大消费者纷纷将视野转向清新宜人的郊外。同样规格的楼盘,郊外的楼价只相当于市内楼价的40%,买一个单元可省下一辆车。

  1995年龙岗区积极贯彻落实市政府决定在龙岗、宝安两区实施“购房入户”的政策,大大激活了楼市,并逐渐形成了比较成熟的管理规范的房地产市场。两区政府决定还不断加强市政建设、交通、教育、医疗等配套设施的建设,致力于改善环境。

  据深圳市规划与国土资源局龙岗分局副局长陈绣文介绍,龙岗第二通道是深圳市水(径村)官(井头)公路的简称,全长20.14公里,横跨广深铁路、东深供水渠、平盐铁路,与平蛇线相连。第二通道建成后,将减轻深惠公路的交通压力,进一步缩短龙城到深圳市区的距离。尤其是第二通道的车辆可直接经梅林联检站直达福田中心区,车辆进出市区更加快捷、方便。

  随着中国加入WTO,汽车价格将更趋合理,购车一族会逐年增多。此外,城市空心化,大量居住在深圳中心的白领阶层会选择郊外居住。越来越多的知名发展商进驻关外,有利于规范市场,增强消费者的信心,并敦促政府有关部门加快市政建设的步伐。诸多因素将为郊区的房地产提供良好机遇,近几年内将催生新一轮的居住郊区化浪潮。离开城市,把家搬到关外,已成为年轻白领的一句口号,成为人们现实的选择。

  比较而言,目前龙岗似乎比宝安房地产更活跃。同致地产张鹏称,宝安的房地产市场具有特殊性,就在于其自身的消化能力强;其次,这里离南山近,虽然西部通道会对南山产生影响,进而辐射至宝安,但是还需要一个过程。随着泰华、宝恒房地产公司的业务逐渐渗透到特区内,宝安发展商的地位和品牌形象与日俱增。尤其是近日泰华一举囊括地王中的两块,可见宝安发展商的实力真是不能小觑。但有业内人士同时指出,关内的消费者相对而言更“挑剔”,他们善用法律武器争取自己的利益,关外房地产市场存在一些不规范的现象,需要发展商自身调整以赢得消费者的信赖。